Lüks Sitelerin Aidatlarına Sınır: Yeni Düzenleme Geldi

📍 Ankara, 30.04.2026 — Türkiye Büyük Millet Meclisi Genel Kurulu’nda 30 Nisan 2026 tarihinde kabul edilen düzenleme kapsamında, site aidatlarına ilişkin tartışmalı uygulamalara müdahale edildi. Uzun süredir kamuoyunda eleştirilen yüksek aidat artışlarının önüne geçilmesi amacıyla, karar yetkisi doğrudan kat malikleri kuruluna devrediliyor. Düzenlemenin ilk beş maddesi kabul edilirken, kalan maddeler için görüşmelerin sürdüğü belirtildi. Söz konusu değişikliklerin yürürlüğe giriş tarihi ve uygulama detayları ise ilgili yönetmeliklerle netleşecek.

🏢 Yetki değişimi ve denetim mekanizması

Yeni düzenlemeyle birlikte site yöneticilerinin aidat belirleme konusundaki geniş takdir yetkisi sınırlandırılıyor. Artık aidat ve avans miktarları doğrudan yöneticiler tarafından belirlenemeyecek, kat malikleri kurulunun onayına sunulacak. Bu değişiklikle birlikte, karar süreçlerinde daha geniş katılım sağlanması ve şeffaflığın artırılması hedefleniyor. Ancak uygulamada kurul toplantılarının etkinliği ve katılım oranı belirleyici olacak.

Aidatların belirlenmesinde esas alınacak işletme projeleri de kat malikleri kurulunda görüşülerek karara bağlanacak. Böylece, yöneticilerin tek taraflı hazırladığı bütçelerin doğrudan yürürlüğe girmesi engellenmiş olacak. Uzmanlar, bu değişikliğin teoride dengeleyici olduğunu ancak uygulamada anlaşmazlıkları artırabileceğini öne sürüyor.

💰 Aidat artışına üst sınır tartışması

Düzenlemenin en dikkat çeken maddelerinden biri ise aidat artış oranına getirilen sınırlama oldu. Buna göre, mevcut işletme projesi bulunan sitelerde yeni dönem aidat artışları, bir önceki yılın yeniden değerleme oranını aşamayacak. Bu oran her yıl Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından açıklanıyor ve ekonomik koşullara göre değişkenlik gösteriyor.

Bu sınırın, özellikle büyük sitelerde yüksek gider kalemleri nedeniyle yetersiz kalabileceği iddia ediliyor. Yönetim temsilcileri, bakım ve enerji maliyetlerindeki artışların bu sınırın üzerinde gerçekleştiğini savunuyor. Buna karşın düzenleme, maliklerin korunması açısından önemli bir adım olarak değerlendiriliyor.

📊 Yeni kurallar: Avans ve işletme projeleri

Yöneticilere yönelik yükümlülükler de yeniden tanımlandı. Buna göre, site yönetimleri yıllık giderler için gerekli avansı, yönetim planında belirtilen zamanda; böyle bir hüküm yoksa yılın ilk ayında toplamak zorunda olacak. Eğer onaylanmış bir işletme projesi bulunmuyorsa, yönetici en geç üç ay içinde geçici bir proje hazırlayacak.

Hazırlanan bu proje, kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilecek. Ardından yine üç ay içinde yapılacak genel kurul toplantısında aynen veya değiştirilerek karara bağlanacak. Bu süreçlerin zamanında işletilmemesi halinde doğabilecek hukuki ihtilafların yargıya taşınabileceği belirtiliyor.

⚖️ Yönetim planı ve diğer değişiklikler

Toplu yapılarda yönetim planı değişiklikleri için de yeni şartlar getirildi. Buna göre değişiklik yapılabilmesi için bağımsız bölümlerin üçte ikisinin onayı gerekecek. Aynı çoğunluk, geçici yönetim hükümlerinin değiştirilmesi için de aranacak. Bu oran sağlanmadan yapılan değişikliklerin geçersiz sayılacağı ifade ediliyor.

Ayrıca Tapu Kanunu’nda yapılan değişiklikle, değerleme raporlarının Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne elektronik ortamda ve ücretsiz gönderilmesi zorunlu hale getirildi. Bunun yanında, 31 Aralık 2027 tarihine kadar sosyal konut projelerinde damga vergisi istisnası uygulanacak. Bu sürenin üç yıla kadar uzatılabileceği de düzenlemede yer aldı.

📌 Önümüzdeki süreçte düzenlemenin tüm maddelerinin yasalaşması ve uygulama yönetmeliklerinin yayımlanması bekleniyor. Ancak uzmanlar, uygulamada ortaya çıkabilecek ihtilafların yargı süreçlerine konu olabileceğini ve düzenlemenin etkisinin zamanla netleşeceğini vurguluyor. Şu aşamada düzenlemenin nihai sonuçları için “uygulama süreci belirleyici olacak” değerlendirmesi yapılıyor.