Kirada 5 yıl ezberi bozuldu: Yargıtay’dan kritik karar

🏠 İstanbul, 3 Ekim 2026 — Kiracılar ile ev sahiplerini yakından ilgilendiren kira tespit davalarında Yargıtay’dan dikkat çeken bir karar çıktı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yenilenen kira sözleşmesinin üzerinden beş yıl geçmemiş olmasının her durumda kira tespitine engel sayılamayacağına hükmetti. Kararda, taraflar arasındaki kira ilişkisinin gerçek başlangıç tarihi ve yenilenen sözleşmedeki bedelin emsal kiraları yansıtıp yansıtmadığının araştırılması gerektiği belirtildi. Böylece uygulamada “yeni sözleşme yapıldı, beş yıl yeniden başladı” şeklindeki yaklaşım açısından önemli bir içtihat ortaya çıktı.

Kararın merkezinde İstanbul’da bulunan bir iş yeriyle ilgili uyuşmazlık bulunuyor. Taşınmazın ilk kira ilişkisinin 2005 yılında başladığı, tarafların 2018 yılında yeniden sözleşme düzenlediği belirtildi. Kiraya veren, 2021 yılında 22 bin TL olan aylık kiranın çevredeki emsal bedellerin çok altında kaldığını ileri sürdü. Bunun üzerine kiranın 39 bin TL’ye çıkarılması talebiyle dava açıldı.

⚖️ Mahkeme “5 yıl dolmadı” dedi, Yargıtay bozdu

İlk derece mahkemesi, taraflar arasındaki 2018 tarihli sözleşmeyi esas aldı. Dava açıldığında bu sözleşmenin üzerinden henüz beş yıl geçmediğini belirleyen mahkeme, kira bedelinin hak ve nesafet esaslarına göre belirlenemeyeceği sonucuna vardı. Sözleşmedeki artış hükümlerinin uygulanmasına karar verildi. Kiraya verenin istinaf başvurusu da İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi tarafından reddedildi.

Dosyanın Yargıtay’a taşınmasıyla tablo değişti. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, ilk derece mahkemesinin kararını eksik araştırmaya dayandığı gerekçesiyle bozdu. Yüksek Mahkeme, taraflar arasındaki kira ilişkisinin 2005 yılında başladığı iddiasının dikkate alınması gerektiğine işaret etti. 2018 yılında imzalanan belgenin tamamen yeni bir kira ilişkisi mi oluşturduğu, yoksa mevcut ilişkinin yazılı hale getirilmesinden mi ibaret olduğu araştırılmadan karar verilmesini hukuka uygun bulmadı.

🔥 Yeni sözleşme 5 yıllık süreyi otomatik sıfırlamayabilir

Kararın en kritik bölümü, sonradan düzenlenen kira sözleşmesinin etkisine ilişkin değerlendirme oldu. Yargıtay, yeni sözleşmede belirlenen kira bedelinin imzalandığı tarihteki emsal ve rayiç değerleri yansıtıp yansıtmadığının araştırılmasını istedi. Eğer yeni bedelin rayice uygun olmadığı belirlenirse, yalnızca yeni sözleşmenin tarihine bakılması yeterli olmayabilecek.

Yargıtay kararında, ilk kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren geçen sürenin de dikkate alınabileceğine işaret edildi. Bu durumda yenilenen sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmemiş olsa bile, gerekli şartların oluşması halinde kira bedelinin hak ve nesafet esaslarına göre belirlenmesi gündeme gelebilecek. Karar özellikle uzun yıllardır aynı taşınmazda oturan ancak daha sonra yeni sözleşme imzalayan kiracılar açısından önem taşıyor.

Ancak karar, “artık bütün ev sahipleri beş yıl dolmadan istediği kirayı talep edebilir” anlamına gelmiyor. Her uyuşmazlığın kendi koşullarına göre değerlendirilmesi ve kira ilişkisinin geçmişinin araştırılması gerekiyor. Ayrıca yenilenen sözleşmede belirlenen bedelin o tarihteki piyasa rayicine uygun olup olmadığı da belirleyici olacak.

📌 Kiracı ve ev sahibi için ne değişiyor?

Yargıtay’ın yaklaşımına göre mahkemeler yalnızca tarafların önüne koyduğu son sözleşmenin tarihine bakarak karar veremeyecek. Kira ilişkisinin ne zaman başladığı, yeni sözleşmenin neden düzenlendiği ve belirlenen bedelin piyasa koşullarını yansıtıp yansıtmadığı birlikte değerlendirilecek. Gerektiğinde bilirkişi incelemesiyle emsal taşınmazların kira bedelleri araştırılacak.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira artışları için temel sınırlamalar devam ediyor. Yenilenen dönemlerde uygulanacak artışın, kanunda belirtilen TÜFE sınırını aşmaması gerekiyor. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde ise emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyet kriterleri değerlendirmeye alınabiliyor.

Yargıtay, somut dosyada 2018 yılında belirlenen kiranın o tarihteki rayici yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi tarafından araştırılmasını istedi. Bedelin rayice uygun olduğunun anlaşılması halinde endeks üzerinden artış yapılması; rayice uygun değilse gerekli şartların bulunması durumunda hak ve nesafet esaslarına göre kira belirlenmesi gerektiğine işaret etti.

🚨 Her kiracı için otomatik kira artışı anlamına gelmiyor

Kararın hukuki sınırı özellikle önemli. Yargıtay, bütün yeni kira sözleşmelerinde beş yıllık sürenin ortadan kalktığı yönünde genel bir kural oluşturmadı. Karar, uzun süredir devam eden kira ilişkisinde sonradan yapılan sözleşmenin gerçek niteliğinin araştırılması gerektiğini ortaya koyuyor.

Bu nedenle ev sahibinin yalnızca “kira emsallerin altında kaldı” demesi otomatik olarak kira bedelinin yükseltilmesini sağlamayacak. Mahkemeler kira ilişkisinin başlangıcını, sözleşmeleri, emsal değerleri ve taşınmazın özelliklerini birlikte inceleyecek. Son kararı somut dosyadaki deliller doğrultusunda mahkeme verecek.

🏘️ Yargıtay’ın bozma kararı sonrasında dosyada bilirkişi incelemesinin genişletilmesi ve 2018 yılındaki kira bedelinin dönemin rayiçlerine uygun olup olmadığının belirlenmesi gerekecek. Kararın benzer kira uyuşmazlıklarında nasıl uygulanacağı ise önümüzdeki dönemde mahkemelerin vereceği kararlarla daha belirgin hale gelecek.