ANKARA — Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli taşınmaz satışlarında önalım (şufa) hakkı davalarında uygulanan rayiç bedel kuralını mülkiyet hakkına aykırı bularak 4 üyenin karşı oyuyla iptal etti. Yüksek Mahkemenin Resmî Gazete'de yayımlanan kararına göre, iptal hükmü 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek; söz konusu tarihe kadar devam eden ve açılacak davalarda rayiç bedel uygulaması sürdürülecek.
11 Yargı Paketi ile Getirilen Düzenleme Neydi?
Yargı reformu kapsamında 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu'nda yapılan değişiklikle, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşların tapuda beyan edilen satış bedeli yerine mahkemece belirlenecek güncel piyasa değerini (rayiç bedel) ödemesi kuralı getirilmişti. Düzenlemenin temel gerekçesi, taşınmaz satışlarında daha az tapu harcı ödemek amacıyla tapuya gerçek satış değerinin altında bedel yazılması ve paydaşların bu düşük tutarı ödeyerek alıcının payını elinden alması sonucu oluşan mağduriyetleri önlemekti.
Hukukçulardan Karar ve Süreç Değerlendirmesi
Kararı değerlendiren İstanbul Kültür Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Doç. Dr. Fatih Gündoğdu, rayiç bedel kuralının hem olumlu hem de çelişkili sonuçlar doğurduğuna dikkat çekti. Doç. Dr. Gündoğdu, kuralın getirilme sürecini ve AYM kararının yansımalarını şu sözlerle aktardı:
"Taşınmaz satışlarında taraflar daha az tapu harcı ödemek için çoğu zaman tapuya gerçek satış bedelinin altında bir bedel yazıyor. Eski kurala göre önalım hakkını kullanan paydaşlar da bu düşük bedeli ödeyerek payı alabiliyordu. Ancak rayiç bedel kuralı da devlete düşük bedel bildiren alıcının, önalım davasında diğer paydaşlardan taşınmazın gerçek değerini almasının yolunu açarak yeni bir sorun doğurdu."
Uzmanlar, yasal boşluğun giderilmesi için yürürlük tarihine kadar olan süreçte; tarafların fiilen ödediği gerçek bedelin esas alınması, bu bedelin enflasyona göre güncellenmesi ve düşük bedel beyanı tespit edildiğinde durumun vergi idaresine bildirilmesi yönünde dengeli bir yasal düzenleme yapılmasının önem taşıdığını belirtiyor.